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《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則起草過程中，人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部門以及高校、信托公司等社會組織和公眾都提出要建立不動產(chǎn)信托登記制度。筆者認(rèn)為，有必要建立不動產(chǎn)信托登記制度，以現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度為基礎(chǔ)，借鑒抵押登記的做法辦理信托登記，這不僅具有可行性，而且可操作性強(qiáng)。

建立不動產(chǎn)信托登記制度的必要性

不動產(chǎn)信托登記是對《信托法》和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的具體落實(shí)。《信托法》第10條規(guī)定：“設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。”本條指明應(yīng)予登記的是信托財產(chǎn)，且只對法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的財產(chǎn)辦理信托登記。根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。以不動產(chǎn)為信托財產(chǎn)的信托關(guān)系，在設(shè)立、存續(xù)和消滅過程中，皆產(chǎn)生了不動產(chǎn)權(quán)利變動的效果，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記。因此，建立不動產(chǎn)信托登記制度是對《物權(quán)法》和《信托法》有關(guān)規(guī)定的具體落實(shí)。

不動產(chǎn)信托登記有助于確認(rèn)和公示信托財產(chǎn)，確保信托功能的實(shí)現(xiàn)。委托人將不動產(chǎn)設(shè)立信托后，通過辦理不動產(chǎn)信托登記，可以確認(rèn)該不動產(chǎn)屬于信托財產(chǎn)，由此可以確保信托功能的實(shí)現(xiàn)。首先，通過登記明確了該不動產(chǎn)為信托財產(chǎn)，從而有助于區(qū)分信托關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)與委托人、受托人以及受益人因固有財產(chǎn)而產(chǎn)生的債務(wù)，實(shí)現(xiàn)委托人設(shè)立信托的目的。其次，通過登記可以明確信托的受托人，從而在法律外觀上表征受托人作為信托財產(chǎn)權(quán)利人的身份。再次，通過登記可以確認(rèn)受益人對信托財產(chǎn)所享有的權(quán)利，從而確保了信托受益人的利益得以實(shí)現(xiàn)。最后，通過登記可以明確受托人管理信托財產(chǎn)的權(quán)限，從而有助于維護(hù)交易相對人的利益。

不動產(chǎn)信托登記有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的健康穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)代信托制度已經(jīng)成為一種經(jīng)營管理財產(chǎn)最重要的手段，以特殊目的的信托在各類資產(chǎn)并購重組乃至破產(chǎn)中也得到了廣泛的應(yīng)用。在各種運(yùn)用信托工具的場合也常常會涉及不動產(chǎn)信托，但由于《信托法》針對信托登記僅作了原則規(guī)定，具體的信托登記制度尚付之闕如，這導(dǎo)致信托登記陷入“有法可依、無法操作”的境地，從而使以不動產(chǎn)為信托財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重滯后。因此，建立不動產(chǎn)信托登記制度，能夠促進(jìn)不動產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)的開展。

建立不動產(chǎn)信托登記制度的可行性

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行給不動產(chǎn)信托登記制度的建立創(chuàng)造了條件。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于不動產(chǎn)信托登記信息分散在各個不同權(quán)屬登記部門，實(shí)現(xiàn)信息共享和數(shù)據(jù)傳輸難度很大，不利于不動產(chǎn)信托登記的辦理和對信托當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊、登記信息平臺的統(tǒng)一。這為不動產(chǎn)信托登記制度的建立提供了良好的基礎(chǔ)條件。不動產(chǎn)信托登記可以統(tǒng)一在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，除了需要新設(shè)一頁信托登記簿頁活頁之外，已有的登記申請審批表和證書證明樣式不需要任何改動即可直接使用，這大大節(jié)約了不動產(chǎn)信托登記成本，有利于不動產(chǎn)信托登記制度的順利推行。

域外有關(guān)不動產(chǎn)信托登記的立法和實(shí)踐已提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。在引入信托制度之前，大陸法系國家和地區(qū)就已有完備的財產(chǎn)權(quán)登記制度和登記體系。但這種財產(chǎn)權(quán)登記制度沒有考慮到信托財產(chǎn)的特殊性，為了維護(hù)信托財產(chǎn)的交易安全，大陸法系國家和地區(qū)才普遍建立了單獨(dú)的信托登記制度。日本在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定了不動產(chǎn)信托登記，我國臺灣地區(qū)在“土地登記規(guī)則”中規(guī)定了土地權(quán)利信托登記規(guī)則，二者均在不動產(chǎn)登記簿之外單設(shè)信托登記簿來登載信托相關(guān)文件。這些立法和實(shí)踐為我國不動產(chǎn)信托登記制度的建立提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。

不動產(chǎn)信托登記的具體制度設(shè)計

根據(jù)信托財產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，對不動產(chǎn)信托登記有兩種制度設(shè)計：一是如果信托財產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)首先辦理不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記，同時辦理信托登記。在此種情形下，信托財產(chǎn)權(quán)登記到受托人名下，為其發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書，而給受益人發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。

二是如果信托財產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，則直接辦理信托登記，信托財產(chǎn)仍然登記在委托人名下，將登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并在委托人的不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注記信托事項(xiàng)，為受托人和受益人發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。

筆者認(rèn)為，第二種制度設(shè)計更符合我國實(shí)際。一是符合現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定。不動產(chǎn)信托登記是《信托法》所規(guī)定的內(nèi)容之一，其實(shí)施理當(dāng)與《信托法》的基本規(guī)定相協(xié)調(diào)。在現(xiàn)行《信托法》修改之前，除當(dāng)事人另有約定以外，不動產(chǎn)信托關(guān)系中不宜將不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏钟枋芡腥艘栽O(shè)立信托。不動產(chǎn)信托登記亦應(yīng)在這一制度前提下得以實(shí)施，才能維護(hù)法律制度之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二是符合當(dāng)事人基于我國稅收制度作出的理性選擇。由于我國目前沒有針對信托的特別稅收安排，如果委托人將不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給受托人，必然面臨巨額的所得稅負(fù)擔(dān)，這會影響當(dāng)事人合理的商業(yè)安排。三是符合當(dāng)事人關(guān)于不動產(chǎn)持有風(fēng)險分擔(dān)的商業(yè)安排。在受托人持有不動產(chǎn)的管理責(zé)任未經(jīng)明確或未有妥善的制度安排時，受托人取得不動產(chǎn)所有權(quán)將面臨較大的法律風(fēng)險。

因此，筆者結(jié)合第二種制度設(shè)計以首次登記為例，將其登記程序詳述如下：

申請。1.申請人。不動產(chǎn)信托一般涉及三方當(dāng)事人，一是信托財產(chǎn)的委托人，二是信托財產(chǎn)的受托人，三是信托財產(chǎn)的受益人。如果委托人同時是受益人，就只涉及兩方當(dāng)事人。

不動產(chǎn)信托登記申請也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持共同申請的原則。一般應(yīng)當(dāng)所涉及的當(dāng)事人都進(jìn)行申請，由于登記完全是為受益人利益而為，受益人不須申請。因此信托登記一般由委托人和受托人共同申請登記即可。

2.提交的材料。申請人辦理不動產(chǎn)信托登記所要提交的材料包括：（1）登記申請審批表；

（2）委托人和受托人等的身份證明材料、授權(quán)委托書；

（3）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（4）信托文件；

（5）法律、行政法規(guī)所規(guī)定的其他材料。

信托登記與抵押登記提交材料大致相同，不同的是，抵押登記需要提供主債權(quán)合同和抵押合同，信托登記需要提交的是信托文件。

受理。受理與其他登記事項(xiàng)一樣。屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。

審查。信托登記與其他登記在審查職責(zé)、原則與規(guī)則上基本是一致的，因此，登記機(jī)關(guān)原則上可以按照不動產(chǎn)登記的一般規(guī)定進(jìn)行審查。其特殊之處在于，不動產(chǎn)信托登記所依據(jù)的文件是信托文件，包括信托合同與遺囑等，應(yīng)重點(diǎn)審查信托文件有關(guān)信托目的、信托事務(wù)管理方式等信托主要條款，以實(shí)現(xiàn)信托登記的目的。

登簿。登記機(jī)關(guān)審查申請材料的結(jié)果是確定予以登記或不予登記。對于申請材料符合要求予以登記的，應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿上記載信托事項(xiàng)，具體是將信托文件中規(guī)定的重要內(nèi)容，例如信托目的、信托事務(wù)的管理方式等內(nèi)容，記載于不動產(chǎn)登記簿內(nèi)增設(shè)的“信托登記信息”頁內(nèi)。由于不動產(chǎn)登記簿采取活頁的方式，信托登記信息可以單獨(dú)設(shè)置一頁進(jìn)行記載之后加入不動產(chǎn)登記簿，對現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記簿影響不大。

發(fā)證。登記機(jī)關(guān)將信托事項(xiàng)登簿后，在不動產(chǎn)權(quán)證書的“權(quán)利其他狀況”欄內(nèi)注記信托事項(xiàng)，并在“附記”欄內(nèi)記載信托文件的主要內(nèi)容。同時向受托人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明，以表彰受托人對于信托財產(chǎn)以及信托事務(wù)的權(quán)限。同時向受益人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明，以確認(rèn)受益人對于信托財產(chǎn)所享有的受益權(quán)。信托文件中規(guī)定的重要內(nèi)容同時記載于不動產(chǎn)登記證明。

不動產(chǎn)信托關(guān)系變更、轉(zhuǎn)移、消滅的也可以參照抵押權(quán)登記辦理相應(yīng)的登記。如不動產(chǎn)信托文件主要內(nèi)容變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。不動產(chǎn)信托內(nèi)容變更登記完成的，應(yīng)當(dāng)將變更內(nèi)容記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)信托受托人變更或人數(shù)發(fā)生增減的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記或變更登記。不動產(chǎn)信托受托人轉(zhuǎn)移登記或變更登記完成的，應(yīng)當(dāng)向新受托人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明，收回原受托人的不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)信托關(guān)系消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。不動產(chǎn)信托注銷登記完成的，應(yīng)當(dāng)向委托人或者第三人核發(fā)沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，收回受托人或受益人的不動產(chǎn)登記證明。